当首都圈新建公寓均价突破1亿日元，成为普通购房者难以企及的门槛时，一类特殊物业正悄然重塑市场逻辑：专有面积50平方米以下、房龄超20年的“紧凑型公寓”。

据调查，这类物业中，部分项目二手价较新建时涨幅超2倍，甚至出现“房龄越长、溢价越高”的反常识现象。

以东京中央区2004年建成的「プラティーク日本橋」为例，其二手流通价较开盘时上涨2.76倍，而调查中排名前35位的物业涨幅均超100%。

更值得关注的是，这些“逆势增值”的公寓高度集中于东京核心区：中央区占12处、涩谷区7处、港区与新宿区各6处，形成明显的“都心偏好”效应。

房龄20年+竟比新房贵2倍！调查人认为，21世纪初日本迎来女性社会参与度提升与单身经济崛起的浪潮，开发商以“职住一体”为概念，在都心区域批量推出紧凑型公寓。

彼时土地成本与建筑造价相对低廉，而随着东京核心区土地供应枯竭，土地价值开始走高，形成“成本洼地+地段溢价”的双重增值。

换句话说，核心区“不可复制的位置优势”与“居住便利性”持续溢价，直接抵消了建筑老化的负面影响。

东京老破小正在偷偷逆袭。对比房龄10年以内的公寓，20年以上物业的增值优势更为显著。主要原因是新建时成本的差距。

随着日本单身家庭占比上升，以及远程办公普及催生的“近核心区居住”需求，紧凑型公寓的地段与低总价门槛仍将是核心竞争力。

对于购房者而言，2000年代初期建成、步行至地铁站5分钟内的物业，仍是兼顾自住与保值的优选。

这场“老破小”的价值逆袭，本质是城市土地稀缺性与人口结构变迁共同作用的结果，也为房产投资逻辑提供了新的思考维度。

在核心城市，“时间沉淀的地段价值”或许比“建筑新度”更能抵御周期波动。

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