有客户说：“在东京买房自住的门槛越来越高了，虽然房产价格并没有赶上其他国家主要城市，但感觉到在稳步上涨。”

当东京新建公寓均价突破1亿日元，年收10倍以上的购房门槛已将普通自住者推向边缘。当房产自住梦碎东京23区，资产配置属性却在全球资本涌入中持续强化。

数据显示，东京核心区公寓投资需求持续上涨，其中海外投资者通过出租房产收租、民宿托管等方式持有的物业规模持续扩大。

资本觉醒？核心区公寓凭借国际需求驱动与增值潜力成为高净值人群焦点，原因有三：

资本增值预期。东京23区公寓价格年涨幅稳定，核心地段二手房增值率更是数值夸张，形成“购买-持有-溢价出售”的闭环收益。

租金抗跌性。即便在疫情期间，山手线沿线公寓空置率走低，租金回报率也相比更高。

货币对冲功能。日元低利率环境使房产成为抵御通胀的硬资产。

基于现金流与增值的区域选择分析。

高增值型区域（资本利得优先）

都心六区。

跨国企业总部集聚与高端商业配套推动投资热度，多处楼盘被外资机构认购。建议布局超高层塔楼的物业，预计未来增值率更高。

新兴副都心。

奥运后基建升级催生地价红利，涨幅明显，高流动性成为投资热点。

稳定收益型区域（租金现金流优先）

山手线沿线次级商圈。

70平米二手公寓月租金更高，空置率则更低，可实现租金覆盖房贷成本。

近郊轨道交通枢纽。

如何做到风险对冲？不妨选择杠杆运用策略。日本银行对投资房产提供贷款，即便是身在海外的外国人也能够申请。

当自住门槛不断抬升，日本房产作为抗通胀资产与现金流工具的投资价值，正迎来历史性重估机遇。

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