经历新冠疫情后，日本的入境市场强劲复苏。

这不仅涉及访日游客的增加，还涉及房地产。

特别是海湾地区等地的塔楼公寓，以日元贬值、治安良好、社会稳定为背景，受到外国投资者的高度关注。

有人说：“日本塔楼公寓市场的繁荣仍然看不到尽头。”

今后还会出现多少塔楼？

根据不动产经济研究所的统计，20层以上的超高层公寓（塔楼）在2024年以后预定完工数为321栋，11万1645户（截至2024年3月底）。

首都圈194栋、8万2114户（全国占有率73.5%）。

其中东京23区内130栋、5万4904户（全国占有率49.2%）。

近畿圈43栋、1万3472户（全国占有率12.1%）。

其中大阪市内23栋、6864户（全国占有率6.1%）。

福冈县12栋、2040户（全国占有率1.8%）。

爱知县12栋、2022户（全国占有率1.8%）。

与上次调查（截至2023年3月末）相比，增加了“93栋1万5161户”。

这些楼盘中不乏一些高品质、优质房源，感兴趣可以一对一了解详信息，根据个人需求精准进行匹配。

需求才是硬道理。

建筑户数的增加如此之多，是因为开发商预测到那里“有需求”。

例如，东京23区的新建分让公寓的价格在2024年达到了1亿1181万日元，10年间平均价格上涨了约1.8倍。很多人将这视为“房地产投资商业活动正在横行”。

分析房地产投资业务时，不容忽视的是中国投资者的存在。出于对未来的不安，将资产分散到海外的动向正在增强。

对象之一就是“东京的塔楼公寓”。麻布台hills、虎之门、晴海等特别受欢迎，“现金一次性购买”的情况也很多。

日元贬值，治安、教育环境完善的日本市中心塔楼的高级房产，在某种意义上起到了“资产避难场所”的作用。

再者，与竞争率高的中国本土的大学考试相比，“进入东京大学更容易”，因此移居到东京大学附近的中国人也在增加。

在文京区的小学里，不会说日语的中国小学生越来越多，出现了以前没有的情况，比如只设置中国人的班级，实施日语学习课程等。

东京虽然是国际都市，但房价实在还是“不够看”。

税金托底的日本塔楼。

为什么大型房地产开发商和建筑承包商聚集在塔楼这类建筑物？

除了需求摆在那，塔楼公寓的大部分建设项目都属于“市区再开发项目”，可以从国家和地方政府获得补助金。

日本塔楼的建设“投入了大量税金”，听到这个消息的人一定会感到惊讶吧。

根据调查，日本全国118个地区正在进行的市区再开发中，约有90%投入了公共补助金，其总额约达1兆543亿日元。

这些“重建项目”中包括建造塔楼的情况也非常多。

市区再开发事业的补助金比例因事业内容和条件而异。

根据国土交通省的资料，补助项目列举了“设施建筑物及其用地整备所需费用的一部分”，但具体的补助率并没有明确记载。

通过补贴部分建筑成本，降低了房地产开发商的融资成本，反而给了市场“价格仍有上涨空间”的考虑，毕竟对海外投资者而言，“用税金托底的资产”本身就降低了风险预期，而日元贬值、东京与各国主要城市的房价差距，更让置业者们觉得“当前价格还没到顶”。

但对很多日本本地人来说，却还是连购房门槛都摸不到。这“不够高”的价格不仅将他们挡在门外，还需要用“公费”。

支撑塔楼高价的是投资资本对“税金+稀缺性+避险属性”的打包估值。

说白了，当塔楼的定价逻辑转变，税金补贴就不再是“降低居住成本”的工具，反而成了推高投资预期的杠杆：对海外置业者来说，这是“还能再买”的理由。

法人购买塔楼公寓占比相当大。

由东京都主导建设的晴海塔楼，与当初“面向家庭的公寓”的宗旨背道而驰。

利用东京奥运会选手村旧址进行的大规模开发，从销售初期开始就有很高的申请率，显示出不一般的人气，如今已成为国内外投资家入手投资的象征。

对大约1000户家庭的登记簿进行调查的结果显示，外国人的所有者比例出乎意料地并不算非常高，除了日本人个人所有外，法人所有占了相当大的数量。

实际情况是，包括入境等资金在内，以法人、投资为目的的“爆买”正在发生。

有经营者是这样做的：作为法人持有高级公寓，也就是公司拿出的利润换成房地产，继续投资。

在日本人看来，这种“法人将资金转换为房地产进行运用的”投机想法令人吃惊。

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