2025年1-6月日本首都圈新建公寓价格创下了上半年的历史高值。而在东京23区等地，外国人购买高价房产的情况引人注目。

有房地产业者分享：

“2024年在东京23区内购买2亿日元以上住宅的顾客中，外国人占了近半数。购买3亿日元以上房产的外国人也很多。”

“人气购房区域则集中于千代田区、涩谷区、港区。”

《土地白皮书》显示，海外投资者2024年的房地产购买额为9397亿日元，比前一年的5758亿日元增加了约63%。

其一是因为日本房产的“性价比”。

据日本不动产研究所（东京）统计，如果将2025年4月东京元麻布地区的高级房屋价格设为指数“100”，香港为263.5，伦敦为205.2，上海为162.0。

可以说与海外主要城市房价相比，东京还更划算。

其二是因为日本房产的“个人持有”。

在日本，外国人也可以永久持有房地产，因此作为资产的稳定性高。

其三是因为日本房产的“购买门槛”。

例如澳大利亚原则上禁止非本地居民的外国人以投资为目的购买二手房产，新加坡对外国人购买房产征收房地产价格60%的税等。

相比之下，日本还没有对外国人买房这件事儿做过多干涉（除了东京千代田区）。

有人说，这次东京千代田区的房产限购政策一出，就像对着热闹市集破了好大一盆冷水。

围绕价格持续高涨的市中心公寓，东京千代田区向不动产协会申请限制交易，以防止以投机为目的的公寓转卖。

关于市区再开发事业销售的公寓：

附加特别约定，从交付给购买者起，原则上5年内不得转卖。

禁止在同一公寓内，以同一名义购买多户房产。

区负责人表示：

“购买后5年内禁止转卖，是因为转让所得税高，短期转卖难以盈利。”

“某新建公寓完售，但一半都是空房，在这些房间中，不仅外国人登记，也有很多日本人登记。可能会影响到公寓管理。”

“投机交易增加，想要居住的情况很难找到机会，本末倒置。”

禁多套、锁5年，东京房产这计“限购拳”，打疼了谁？比起针对“外国购房者”，不如说是针对“投机者”。

日本早期的卖房规定就是如此：

房产持有期间5年内属于“短期让渡所得”，对非在日本居住者来说税率为30.63%。

而“长期让渡所得”，也就是持有期间在5年以上的情况，对非在日本居住者来说税率为15.315%。

差距本来就挺大。

“投机性持有”与“投资性出租”是不同的。

日本房产投资更常见的方式为“买房长期持有，出租获得稳定收益”，因此限购令很难误伤“正经房东”。毕竟东京害怕的是“只持有不居住”，而不是“出租过多”。

这种“定向于居住需求”的投资逻辑，与国际炒房者的“快进快出”形成鲜明对比。

对于走主流投资方式的置业者来说，限购令更像是一种提示：

未来东京房产市场逻辑或许会更偏向于“实际居住优先”。选择长期配置型资本的投资者增加，减少所谓的“价格虚高”，东京房产的稳健属性也会更“坚不可摧”。

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