近期很多租房者陆续收到“涨房租”的通知。

“今天接到通知，说自己所住的出租房屋的房租每月上涨2.6万日元。”

“下次更新合同的时候，说是房租一年涨12万日元。”

“换了房东，新房东联系我说想涨房租，每月1万5000日元。”

这是因为不少房东都同步了租金调整方案，其背后是东京房产租赁市场的持续升温。

市中心公寓涨价的浪潮终于波及到了房租行情。

估算东京23区的未来租金

简单来说，未来租金的测算逻辑如下。

以“租赁住宅交易动向”为基础，进行10年间数据对比，由此推导出东京23区的“年平均增长率”，再加上通货膨胀、利率、供求关系、外国人需求等因素。

过去的增长率加上今后预测的经济因素，得到综合增长率。

按复利推算出1年后、2年后的金额。

这些变量在各区有强弱之分。例如，“外国人需求”在外国投资者活动活跃的市中心更加明显。因此需要根据区域特点来判断。

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东京23区的租金涨幅分化情况

同样是东京23区，租金上涨方式也有明显差异。根据上述方式，媒体对2026-2027年的租金情况进行了推算。

港区、千代田区、涩谷区、中央区

每平米平均租金：4863-5367日元

平均月房租：17.7-21.8万日元

平均平米：33.1-38.2平米

综合年增长率：5.0-6.3%

商业中心地和再开发使住宅需求激增，供应不足使空置率下降，高档租赁竞争将租金推高。

另外，日元贬值和国际企业聚集，促进外国常驻人员和投资者的流入，也会将高档物业需求与租金推高。

尽管租金已经处于较高水平，但该区域预计将进一步上涨。

特别是千代田区从2025年5041日元/平米增加到2027年的5403日元/平米。假设是35平方米的单间的话，一年要上涨约18万日元。

新宿区、目黑区、品川区、文京区、台东区

每平米平均租金：3882-4283日元

平均月房租：11.9-15.0万日元

平均平米：28.2-34.2平米

综合年增长率：4.8-5.4%

新宿站与品川的再开发、观光需求使住宅需求增加，供给不足。空置率下降，单身和家庭阶层的流入推动租金上涨。

由于日元贬值和观光地（新宿、台东）的魅力，外国人驻在员和短期滞留者增加。民宿和高档租赁需求将使租金上涨。

观光地和交通便利的地区较多，预计租金会稳定上升。

江东区、墨田区、中野区、世田谷区、丰岛区

每平米平均租金：3545-3776日元

平均月房租：11.1-13.6万日元

平均平米：29.5-32.7平米

综合年增长率：4.0-5.3%

湾岸和池袋的再开发使需求增加，供应有限。空置率下降，家庭和年轻人的涌入将租金推高。

由于墨田的观光需求和江东的国际魅力，外国人增加，同样会推动租金上涨。

许多地区正在进行再开发，今后的变化令人期待。

杉并区、大田区、北区、荒川区

每平米平均租金：3269-3378日元

平均月房租：9.8-11.2万日元

平均平米：28.0-31.3平米

综合年增长率：3.2-4.5%

前往都心的交通便利度提高，单身者、家庭层需求稳定，外国人需求较少，地区本地化较强，租金同样会一定程度上涨。

这一地区有很多安静的住宅区，价格呈现出缓慢上涨的动向。

板桥区、练马区、江户川区、葛饰区、足立区

每平米平均租金：2552-2986日元

平均月房租：9.1-9.8万日元

平均平米：29.6-37.0平米

综合年增长率：3.3-4.8%

交通网改善，年轻人、家庭层需求增加，外国人需求有限，社区化住宅是主流，租金缓慢、稳定增长。

特别是葛饰区和足立区，过去10年的综合增长率还是很高的，预计在与外部因素的相乘效应下，今后也将持续上升。

东京23区的房租今后也会慢慢上涨，但其节奏并非千篇一律。

这次分析的是“平均租金”，通货膨胀率和供求关系的预测也只是“预测”，一定程度上有助于把握东京23区房租动向。

毕竟对房东来说，合理制定租金定价策略才能够不容易错失市场红利。

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