在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“涩谷区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

涩谷区位于东京23区的西南部，是东京一个富有个性的行政区，商业活动兴旺，尤其体现在涩谷车站忠犬八公出口处。

著名的百货店、时装专卖店、饮食店、咖啡店、游技设施、风俗设施等密集如云，是与新宿同样被列为“24小时不眠之街”的城区。拥有“年轻人之街”之美称，使涩谷成为面向日本国内外各种流行的发祥地。

涩谷区的人口排在东京都的第19位，面积排在第15位。

涩谷区的收入水平在全日本排在第3位。

区内的松涛、広尾、代官山是人尽皆知的高级住宅地区。

从房产投资最大风险之一的空房率来看，涩谷区的空房率是13.7%，东京平均空房率是11.4%，全日本平均空房率是13.3%。

从是否能让人安心生活的犯罪率来看，东京在全日本是犯罪率较高的城市。涩谷区的犯罪率是3.56%，东京平均犯罪率是1.83%。全日本平均犯罪率是0.9%。

从待机儿童的比率来看，东京是高待机儿童比率的城市。涩谷区的待机儿童比率是6.59%，东京平均待机儿童比率是4.08%，全日本平均待机儿童比率是0.66%。

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：219,898人（9,507人）

2015年：217,008人（9,091人）

2014年：214,665人（8,880人）

2013年：212,061人（9,445人）

2012年：199,450人

2007年：197,214人

2002年：192,099人

人口推算：

2020年：202,052人

2025年：197,528人

2030年：192,105人

2035年：185,897人

2040年：178,755人

截至2025年，涩谷区人口预计为增加趋势。

预计2030年，涩谷区人口会维持现状。

预计2040年，涩谷区人口将会转为减少。

地价动向

涩谷区的地价在东京都内以至全日本都排在第4位。

地价最高时，为每坪约3310万日元。

如果将涩谷区分成26个区域，从2016年数据看，地价上涨的区域为18个。

地价最高的为宇田川町地区，每坪约4773万日元，上升率高达13%以上。

地价最低的为喜多见地区，每坪约209万日元，上升率为3%。

两地相差23倍左右，地价差距非常大。

涨幅超过10%的地区：

宇田川町エリア（13％以上）

原宿エリア（47％以上）

表参道エリア（53％以上）

千駄ヶ谷エリア（61％以上）

下跌超过5%的地区：

幡ヶ谷エリア（マイナス21％以上）

松濤エリア（マイナス7％以上）

涩谷区的平均地价约960万日元。

涩谷区的房租价格在东京都内位居第4，与地价排名相同。

交通利用

1. JR

JR山手线：涩谷站、惠比寿站、代代木站、原宿站

总武线：代代木站、千駄ケ谷

埼京线：涩谷站、惠比寿站

湘南新宿线：涩谷站、惠比寿站

2. 地下铁

东京地铁银座线：涩谷站

日比谷线：惠比寿站

千代田线;明治神宫前站、代代木上原车站、代代木公园站

半藏门线:涩谷站

副都心线:明治神宫前站、北参道站

都营大江户线:代代木站

3. 其他

京王线：笹冢站

京王井之头线：涩谷站、神泉站

京王新线：初台站、笹冢站、幡谷站

小田急小田原线：代々木上原车站、代代木八幡站、南新宿站、参宫桥站

冬急东横线：涩谷站，代官山站

东急田园都市线：涩谷站

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

截至到2040年并没有大幅度下降，不用担心人口问题。

涩谷区的地价根据地区不同地价差异悬殊，便利性比较高又比较时尚的涩谷、原宿、代代木车站周围的地价非常高。

区内拥有青山学院，津田塾、聖心女子大等大学，针对学生群体的租赁需求十分稳定。

涩谷区的单身生活者和没有孩子的夫妇在住者大幅增加，这两种群体大约占区内人口的约80%。因此，中古小户型公寓需求十分旺盛。

另外，涩谷区的民宅登记数仅次于新宿区，是东京都内第2大民宿活跃地区。由于住宿需求高，即使将民宿费用设定较高也不用担心没有客源。

总体来看：

涩谷区的的地价根据地区差异十分明显，最高价与最低价相差23倍。但是，区内的房屋出租价格与土地价格相互平衡。