在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“大田区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

大田区位于东京23区的最南部。东部有羽田机场，占大田区面积的三分之一。到埼玉县川口市和千叶县市川市有相同的距离。提到大田区，很多人会联想到具有日本代表性的高级住宅区“田园调布”，或羽田机场所在的羽田区。

大田区有4000多个工厂，作为生产大城而广为人知。

中小工厂较多的蒲田也是很有名的地区。

如果可以将大田区大致分为2个区域，就会变成田园调布地区和蒲田地区。

但是，地域的特色有很大差别，这是大田区的特点。

田园调布地区以名流街道而闻名。

实际上，所谓大豪宅林立只有在限定的地区，其他地区虽然房价也较高，但大部分是普通房屋。

这里的公寓等公共住宅的单身者居多。由于担心育儿家庭较少导致少子高龄化，大田区正在对今后的人口问题实施应对措施。

如果能成功吸引育儿家庭，今后的人口问题会朝着好的方向前进。

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：712,057人（20,204人）

2015年：707,455人（19,353人）

2014年：701,416人（18,545人）

2013年：696,734人（18,200人）

2012年：676,359人

2007年：664,660人

2002年：644,251人

人口推算：

2020年：704,284人

2025年：698,990人

2030年：689,480人

2035年：676,055人

2040年：659,131人

预计到2020年人口将会转为减少。

在2020-2040年的20年里，人口将减少2.4万人，按比例来说是减少了9%，经过换算，也就是每年减少0.45%。

所以，到2040年为止，人口不会出现大问题。

地价动向

大田区的地价在东京都内排在第15位，在日本全国排在第16位。

地价最高时，每坪约620万日元。

如果将大田区分成37个区域，从2016年的数据来看，上涨的区域为28个。

大田区的平均地价约180万日元。

地价最高的是蒲田地区，每坪约271万日元。

地价最低的是穴守稲荷・天空桥地区，每坪约112万日元。

地价差为2.4倍，并没有较大的地区差异。

地价上涨超过10%以上的地区：

流通中心(10%以上)

大鸟居(15%以上)

地价下降7%的地区：

大森

大田区内地价在100万日元-200万日元的地区有27个，占整体的70%。

大田区的租赁费在东京都内排第15位，与地价的排名相同。

交通利用

1. JR

京浜东北线：蒲田站、大森站

2. 地下铁

都营浅草线：西马込站、马込站

3. 其他

京急本线：京急蒲田站、杂色站、平和岛站、大森町站、梅屋敷站、六乡土手站

京急空港线：京急蒲田站、羽田机场国内线航站楼站、羽田机场国际航站楼站、大鸟居站、穴守稲荷站、糀谷站、天空桥站

东京モノレール：羽田机场第2大楼站、羽田机场第1大楼站、羽田机场国际线大楼站、昭和岛站、流通中心站、天空桥站、新整备场站、整备场站

东急东横线：多摩川站、田园调布站

东急目黑：大岡山站、多摩川站、田园调布站

东急多摩川线：蒲田站、鵜の木站、武藏新田站、多摩川站、矢口渡站、下丸子站、沼部站

东急大井町线：大岡山站、北千束站

东急池上线：蒲田站、雪が谷大冢站、洗足池站、池上站、石川台站、御嶽山站、久が原站、千鸟町站、莲沼站、长原站

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

根据国立社会保障・人口问题研究所的数据，到目前为止持续上升的人口，预计到2020年将会有所减少。但人口并不是大量减少，不会对不动产投资造成负面影响。

大田区已提出针对人口减少的对策，如果有效，大田区会成为租赁需求增加的、有潜力的投资对象地区。

大田区域属于温带温暖湿润气候，也是东京23区内有最多的温泉设施的地区。这里的冬季几乎没有降雪，地区里偏北风多。大田区的野鸟公园、海滨公园等设施齐全。池上大道的西侧是丘陵地带，绿地也很多，田地等地也很引人注目，但是在广大范围内，民宅的面积很广。

大田区是距离东京都心最远的地区，土地价格在东京23区内比平均值稍低。

在大田区内地域价格差小、便利性高的前3个区域是：蒲田、京急蒲田、大森。

大田区拥有JR、地下铁、私铁等多种交通工具，到神奈川县交通便利，到羽田机场的交通包括乘坐电车和巴士等都非常方便。因此，作为极富便利性的城市，商务人人士的租赁需求非常高。

另外，对于有羽田机场的大田区来说，住宿业的投资也很盛行。

总体来看：

大田区是距离东京都心最远、也是面积很大的地区，在占有大部分区的平原上，市街区蔓延开来，大厦、公寓等鳞次栉比。无论是从面积和人口，还是从租赁需求和交通便利等方面，大田区具有很多对不动产投资的积极因素。