在东京拥有多套投资型公寓的T先生（35岁，年收1100万日元），结合自身作为上市公司职员的投资经验，分享了他眼中的“日本公寓经营战略”。

地段选择：邻近车站是降低租赁风险的核心。

T先生强调，选址时“车站便利性”是不可妥协的首要条件。

通过数据分析发现，步行10分钟以上距离，每增加5分钟，空置风险将提升 15%-20%。

他的投资组合严格遵循“10分钟通勤半径”原则，在平衡地段价值与购置成本的基础上选择物业。

此外，在房间布局和设计方面也格外考究，从租客角度出发，希望达到更好形态，这也是T先生认为可以获得稳定收益的原因之一。

运营赋能：选择全链条服务的稳定合作方。

对于职场投资者而言，专业托管是必选项。T先生的筛选标准包括：

优先选择在多处设有管理据点的企业。

要求合作方提供物业、租赁管理等的一条龙服务。

定期提供包含空置率、维修成本、市场租金波动的多维度分析报告。

“如果是提供从采购到设计、销售、管理、售后服务一条龙服务的公司，也可以放心地把工作交给他们。”

成本控制：合理支出确保收益。

在管理费支出上，T先生反对单纯压低成本，主张“合理支出换取服务溢价”。

“支付适当的管理费，不就能确保获得相应服务的权利吗？”

例如空房率，T先生认为这不是单纯的技术就能控制的情况。倒不如说，在“一定的空房不可避免”的前提下，“如何缩短空房时间”才是重点。要求管理公司在前一位租客搬走后，尽快确保下一个入住者。

“通常在搬出日的1-2个月前，入住者会向管理公司发出搬出通知，如果是在那个时候开始招募下一个人的管理公司，就容易缩短空房时间。”

这份来自现役业主的经验分享（T先生的实践）证明，日本公寓投资的重点是“地段价值×运营效率”。

在当前低利率环境下，通过科学选址、专业托管等，即使初始投资有限，也能构建稳定的被动收入体系。

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