购买公寓时，宜居性固然重要，但近年来其作为资产的价值评估也得到了更多重视。

若能在舒适居住的同时，实现房产增值并获取投资收益，无疑是理想之选。

地段决定论。

“地段决定一切”是日本公寓投资领域的黄金法则。

即使房产本身条件普通，核心地段的稀缺性仍能支撑资产价值持续增长。

以日本首都圈为例，东京23区的市中心区域始终是价值高地，其配套成熟度、交通便利性和城市资源集中度，共同构成了公寓增值的底层逻辑。

数据印证：市中心区域价格与涨幅双高。

根据日媒2025年3月发布的市区町村二手公寓价格报告，70平米换算价格排名前10的区域几乎被东京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）及周边核心区域包揽。

东京港区（1亿9971万日元，约1000万人民币）

东京千代田区（1亿5070万日元，约755万人民币）

东京中央区（1亿4490万日元，约726万人民币）

东京涩谷区（1亿4356万日元，约719万人民币）

东京目黑区（9354万日元，约468万人民币）

东京新宿区（9276万日元，约464万人民币）

东京文京区（8875万日元，约444万人民币）

东京品川区（8773万日元，约439万人民币）

东京江东区（8574万日元，约429万人民币）

东京台东区（7559万日元，约3787万人民币）

值得注意的是，港区近一年价格涨幅高达75.15%，10年累计涨幅近3倍，从2015年的6792万日元跃升至2025年的近2亿日元，凸显核心地段的长期增值能力。

次核心选择：市中心周边以及其他中心城市。

市中心周边高性价比区域也很占优势。

例如排行榜中提到的江东区，70平米公寓均价8574万日元，年涨幅42.96%，兼具价格门槛与增值潜力。

例如大阪、名古屋等枢纽城市，大阪市北区、西区、中央区均价4000-5000万日元，年涨幅约30%。

2025年大阪关西世博会的举办及JR大阪站再开发计划，进一步推高区域预期。

中长期投资视角：用时间验证地段价值。

短期市场易受政策、事件影响，而中长期趋势更能反映地段的真实价值。

数据显示，东京都心5区近10年公寓价格普遍上涨超2倍，港区、中央区等核心地段甚至实现翻倍增长。

总而言之，日本公寓资产价值的核心在于地段的不可复制性。

若追求稳健增值，优先选择核心地段；若看好性价比，可考虑大都市次级核心区或新兴开发区。

不过，无论何种选择，均需结合城市规划（如交通枢纽建设、大型项目落地）、人口流入趋势等长期因素综合判断，避免因短期市场波动盲目决策。

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