2022年，日本公布了对《建筑物节能法》和《建筑基准法》等进行一体化修改的修订法，其最终部分于2025年4月1日完成实施。

对重视长期视角的房产投资者而言，法律的修订方向至关重要。换句话说，日本建筑法修订浪潮将至，6大核心课题，关乎每一笔房地产投资。

提升建筑质量

住宅方面，性能表示制度等的综合评价、表示、引导体系已经完善。

作为课题被列举出来的原因，是建筑物所要求的性能变得多样化，包括符合耐震基准、灾害的应对、疫情下生活环境的变化等。

在会议上，提出了“应对现行标准中未对应的新技术”等方案，从确保建筑物安全性的观点来看，也有人提出了“结构计算应该成为义务”的意见。

未来，针对住宅与非住宅建筑质量的评价制度、标识制度及激励强化将成为推进重点。

盘活现有建筑存量

之前在解决空房问题的同时，也在推进活用现有库存的措施，但这次预计会展开更深入的讨论。

例如，建筑基准法第37条“以使用未使用材料新建建筑物为前提的基准和手续”部分，将从循环经济的观点等进行修改讨论。

会议资料指出：“除了符合现行标准的修改等之外，还通过采取非硬件替代措施来确保现行标准所要求的安全性。”

向更加灵活的制度设计进行变革，就有可能完善现有存量利用机制。

促进木材利用

2022年修订法也进行了促进木材利用的修订，但此次聚焦的是促进木材利用较少的中高层住宅和非住宅建筑物。

会议资料中也明确指出“应对成本上、维护管理上的课题，以及在市场上利用木材难以得到评价等课题”。

现在从脱碳和应对气候变化的观点出发，举国推进木材利用的促进，因此可以认为在继承以往的持续讨论的同时，所有的措施都将展开。

推动新材料、新技术的引进

建筑行业中，环保型混凝土等革新技术不断登场。

但是，使用建筑基准法未设想的新技术和新材料时，必须经过复杂的手续并得到国土交通大臣的认定（建筑基准法第38条等）。

为了改变这种状况，讨论重点放在如何建立便于引进新技术、新材料的制度。通过技术创新降低建筑成本、降低环境负荷，正在成为全社会的需求。

实现可持续城市

“集体规定（建筑基准法第3章）”预计将被修改。

所谓集体规定，是指道路义务、建筑容积率限制、用途地区限制等与城市规划制度联动运用的规则。

包括如何应对用途管制方面的现代需求、消除宽度不足4米的狭窄道路等主题。

考虑变更例外手续（建筑基准法第48条但书）的运用方法，从既存库存的活用和节能等多个观点出发，促进符合地区实情的用途规制的运用。

注重人才培养

少子高龄化导致的人才不足，在各个行业都是一个课题，建筑行业也是一样。一级建筑师和木匠的老龄化和减少正在加剧，拥有专业资格的建筑行政职员也不足。

此外，会议资料还提出了如何思考“建筑行政人员各自应尽的职责和相互关系”的观点。

法规修订，与房地产业主和投资者是密切相关的。

例如，通过重视“既存建筑存量的有效利用”，今后有可能更容易对房龄较长的建筑物和空房进行再生和用途变更，从而扩大收益化的选择范围。

此外，非住宅领域的木材利用的促进，也与建筑成本的削减相关联，如果新技术的导入推进，可以期待更容易开发出与附近房屋不同的房屋。

考虑环境性能和生命周期二氧化碳排放量（LCA）的房屋评估制度得以完善，那么对具有高附加价值的“环保型房屋”的投资将受到关注。

这种制度的变更，不仅仅是为了应对社会形势，也有为了更加灵活地活用、再生多样的物件而整备基础的一面。通过关注未来趋势，投资者也能够更早地发现新的收益机会。

建筑基准制度开始迈向下一个10年的重大转换期。准确把握这股变化浪潮，先发制人，才能引导房地产投资走向成功。

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