近期，东京千代田区向不动产协会提出的“破例控价要求”正在扩大影响。

该要求是通过限制以投机为目的的公寓交易来抑制房价的过度上涨，但是，接受请求的一方表示“晴天霹雳”，难掩困惑。

首先，我们来了解一下千代田区的提案。该请求于7月18日提出，要求实施以下两项：

转卖限制。利用综合设计等城市开发制度的事业及市区再开发事业，关于出售的公寓，购买者在收到房屋后原则上5年内不得转卖。

数量限制。除上述项外，在再开发等事业中销售的公寓，禁止同一名义的人在同一建筑物中购买多个物件。

提案理由是：

千代田区的公寓等住宅价格持续高涨，同时来自国外的以投机为目的的公寓交易也在进行。

由于投机目的的公寓交易增加，导致房价过度上涨和租赁住宅的租金高涨，有些人即使想住在区内也住不起。

这并非空穴来风，《日本经济新闻》采访得知，根据千代田区实施的公寓居住实态调查，今年竣工的分让公寓中有70%不存在居住实态。

东京千代田“5年禁转卖”控房价，但不动产协会却表示：法律定位都没说清，怎么执行？

“要求不合理。”

“实际上，这次的申请事前并没有对本协会进行任何说明。对于突如其来的新闻发布感到吃惊，7月24日向千代田区寻求说明。”

“请求发出6天后才得到解释。”

据悉，不动产协会要求确认的首要问题是该请求的“定位”。

“法律性质尚不清楚。”

如果这次的请求是对不动产经营者的“行政指导”，那么行政程序法规定的“为了实现一定的行政目的”（行政程序法第2条第6号）应该成为依据，但是这个“行政目的”却很模糊。”

也就是说，由于没有对此次要求的强制性、具体目的和实施方法进行明确的说明，所以无计可施。

另外，实效性方面也存在疑问。

“这次的要求特别针对‘转卖限制’，要求在不动产业者和购买者之间的契约中采取措施，但实际上存在如何使其具有实效性的问题。”

具体来说，就是在合同上规定关于转卖的处罚，如果不履行的话，就可以提出民事诉讼。

“这样的话就没有强制力了。另外，因为没有调查居住实际情况的出入权限，所以要掌握事实是非常困难的。”

关于公寓价格的前景，不动产协会表示：

一方面，东京23区的房地产价格持续“沸腾”是事实。特别是在被称为都心三区的千代田区、中央区、港区，面向家庭的普通70平米3LDK公寓价格超过2亿日元的例子也不在少数。

另一方面，东京都内公寓价格高涨的原因，一是建筑费用的高涨和开发用地的减少导致成本的上升，二是供给户数的减少导致稀缺性的提高。只要这种供需状况和经济形势没有变化，价格就很难下跌，将保持高水平。

被认为是投机目的的公寓购买，实际情况是“有”。

但是不动产协会认为那样的事例，是由于物件的位置和规格等物件个别的特性所造成的，在分让公寓市场整体上并不会大量发生。

“我认为公寓价格高涨是课题之一，但这是否限制了获得不动产者在出售房屋时想要尽可能高价出售、出租房屋时想要尽可能高价出租的理所当然的权利呢？限制财产权是一件非常沉重的事情。”

协会的方针是继续与千代田区进行交流。

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