东京和大阪等大都市圈的公寓价格正处于历史高位，这主要归功于塔楼公寓的人气深厚。

有人分析，这是泡沫，而且总有一天价格会崩溃。

2025年9月16日公布的最新基准地价显示，日本全国平均比去年增加1.5%，4年连涨，大都市圈地价上升倾向特别强烈。

这一态势背后，是城市发展理念与政策引导的共同作用。

以2002年制定的《都市再生特别措施法》为契机，日本放宽了建筑限制，这在很大程度上推动了政府和民间的大规模再开发，以及高层公寓的建设热潮。

这项政策的背景是“职住分离”。

1970年代后出现了明显的“甜甜圈化现象”，也就是人们对人口向郊外流出和城市中心地区空洞化产生了危机感。

很长一段时间，日本都在以激发市中心活力为课题，现在的塔式公寓热潮也是在放宽限制的潮流中产生的。

此外，在新冠疫情后的经济恢复期，日元贬值、金融缓和、海外投资资金的流入、入境消费的扩大等相互作用下，都心地区的再开发进一步加速。

日本自2008年开始加速进入人口减少阶段，这正倒逼都市圈从规模扩张走向质量提升。

人口减少并非只能以悲观的视角看待。尤其是东京等都市圈，即便如此，仍能够通过魅力聚集人口，实现人口净流入，甚至提升核心区域价值，在世界城市排名中凸显出来。

甚至有人说：“东京是东京，日本是日本。”

即便数十年后，大都市圈人口增长趋于平稳，便利性已经进一步提升，房产也会根据需求升级。

例如某项目，打造理念是“生态品质与可持续性”，融合大面积绿地与商业、居住功能，成为居住范本。

既能保留都市活力，又能提升发展能力。

不过，人口发生变化，单纯以基准地价和路线价格等评价房地产价值或许略有不足。因为这些数据基于大约半年前的交易价格，并不能充分反映急剧变化的市场现状。

要正确把握现在的动向，更多的建议参考时价。

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