在日本房产市场中，有些房子乍一看很有魅力，却可能被资深从业者一眼放弃。

据调查，过去一年里，起码有46.0%的担当给出过“虽然这套房子看起来不错，但仔细调查后还是不要购买”的建议。

事实上，房产担当们的选房逻辑并不神秘，核心是看穿表面价值，掌握关键检查要点。

被“表面收益率”迷惑

日本房产投资中，长期稳定的回报是重中之重。

这里就会涉及到“表面收益率”，是以满室状态的租金收入简单计算，并未涉及到管理费、修缮费固定资产税等支出，更别提空室风险了。

更值得参考的是“实际收益率”，作为房产真实收益水平，是减去必要开支的。

另外，比起简单的文字房源信息，不妨实际考察下房产状态。

警惕“管理状态”

大规模修缮计划。

公寓管理组合会制定大规模修缮计划，明确未来5至10年等的修缮项目、所需资金等，而且会根据计划收取修缮费并投入使用，避免出现房屋老化、价值下跌等情况。

倘若超过15年还没有进行大规模修缮，说明管理组合没有发挥应有的功能。

管理组合团队。

管理组合的专业度直接影响公寓价值。

管理组合是由公寓所有者共同组成的决定建筑物管理的组织。

会议记录是公寓的“履历书”和“病历卡”，是否召开会议（会议记录），是否有决算报告等，都需要确认。

“修缮计划”和“金钱”

虽然可以在短时间内卖出房源获得利润，但更多的情况下，投资目的是获得房租收入和资产增值。

考虑到需要持有10年以上，重视“大规模修缮计划的内容和资金计划是否完备”的人占52.0%。

为了房产能够长期维持资产价值，在适当的时期好好地修缮是很重要的。因此有必要确认长期修缮计划是否基于实际工程费用，以及是否有足够的维修基金来执行该计划。

虽然日本房地产市场法律法规极严（处罚机制严格），很少会出现“瞒瑕”的情况，但作为购房者，也要寻求必要的信息，选择安心好房。

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