在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“江户川区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

江户川区位于东京23区的最东部。区名源于位于区内东侧南北而流的江户川而来。

江户川区的人口排在东京23区中的第9位，人口密度排在第18位，面积排在第7位。

1. 空房率

从住宅土地统计调查看，江户川区的空房率为10.9%，比东京都的11.1%稍微低一些。

从江户川区的空房对策看，不仅有管理促进和商谈业务，还致力于促进空房的利用、空房的匹配、老化空房等对策。因此，有必要关注今后动向。

如果能够有效的利用对策，江户川区的区域优势就很显著。

2. 犯罪率

投资区域的治安好坏，会对租赁需求产生影响。

过去的犯罪数量如下：

2008年10,326件

2009年10,231件

2010年9,684件

2011年9,666件

2012年8,675件

2013年8,616件

2014年7,808件

2015年7,759件

自2003年制定了江户川区安心、安全街道建设运动大纲后，江户川区的犯罪率保持连续13年减少，有理由期待江户川区的犯罪率近一步降低，成为一个更加安全安心的居住区。

3. 待机儿童

对于有孩子的家庭，在进行房产投资时，就会比较关注这个数据。

过去的待机儿童数如下：

2009年238人

2010年295人

2011年272人

2012年211人

2013年192人

2014年298人

2015年347人

2016年397人

虽然江户川区采纳了一定的对策，但从目前的数据来看，有孩子的家庭对于把房产投资在江户川区并不是主流。

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：658,274人（28,113人）

2015年：654,968人（25,294人）

2014年：652,620人（23,496人）

2013年：652,210人（23,115人）

2012年：654,030人

2007年：644,040人

2002年：622,083人

人口推算：

2020年：690,836人

2025年：686,311人

2030年：677,850人

2035年：666,720人

2040年：653,409人

预计到2020年，江户川区的人口会增加，但2025年以后会出现减少趋势，不过减少幅度较小。

根据区域数据显示，江户川区将来人口的变迁不会有较大的差距，区内的中部和东部几乎没有人口减少。

预计到2040年为止，江户川区人口将不会有较大减少，因此对不动产投资的影响很小。

地价动向

江户川区的地价在东京都内排在第27位（排名包括市区町村在内），全日本排在第28位。

地价最高的时期是1992年，为每坪约430万日元。

如果把江户川区分成11个区域，从2016年数据来看，地价上涨的区域为7个。

地价最高的为葛西地区，每坪约174万日元。

地价最低的为一之江地区，每坪约95万日元。

2016年江户川区并没有地价大幅上升的地区，船堀地区的约2%是最高数值。

地价大幅下降的地区也没有，筱崎地区的1.8%是最低数值。

江户川区的平均地价约为117万日元。

江户川区的租赁价格在东京都内位居第23位，相比地价的第27位要靠前一些，属于租售比较高的地区。

租赁价格随车站距离和建筑年数变化较大，因此在投资时选择租赁价格较高的地区尤为重要。

由于江户川区的地价较低，因此不难发现一些高回报率的物件。

交通利用

1. JR

总武线：小岩站、平井站

京叶线：葛西临海公园站

2. 地下铁

东京地铁东西线：西葛西站、葛西站

都营新宿线：条崎站、瑞江站、一之江站、船堀站

3. 私铁

京成本线：京成小岩站、江户川站

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

根据国立社会保障・人口问题研究所的数据来看，江户川区人口将在2025年有所减少，但其比例较小，预计2040年与2016年的人口基本相同。

虽然江户川区内的交通会发达且便利性强，但是由于没有可以乘坐复数线路的车站，若考虑到居住情况，有必要认真选择。从Airbnb上来看，江户川区不能称为民宿盛行的区域。

与东京其他区相比，江户川区的地价与租赁费都偏低，地域之间差异非常小。正因为是地价差异较小的地区，在投资房产时应注意锁定投资地区范围。

总武线、东西线临近区域的地价有升高的趋势。

总体来看：

江户川区不存在人口减少的问题，地区之间地价差异也很小，属于租售比较高的地区。除了育儿环境问题正在逐步解决外，有理由期待江户川区的犯罪数量近一步降低，成为一个更加安全安心的居住区。