在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“板桥区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

板桥区位于东京23区的西北部，北面与埼玉县相接。

2015年数据显示，板桥区在23区内人口排在第7位，人口密度第9位，面积排名第9位。

1. 空房率

板桥区的空房率为11.6%，比东京平均的11.2%，略高一些。

这在房产投资中算是有一点点减分。

2. 犯罪率

犯罪件数统计：

2011年：7,532件

2012年：6,269件

2013年：6,029件

2014年：6,209件

2015年：5,763件

从数据上，是逐年递减的。

2003年的犯罪件数超过1.2万件，减少数量相当明显。

这被认为是防盗措施得当的效果，如果犯罪数量持续减少，就会成为治安相当良好的区域。

3. 待机儿童

东京是待机儿童较多的地区。

板桥区平在2016年的待机儿童数量为376人，在东京23区内排在第3位。

目前，板桥区正在强化相关对策，比如保育园的新设、定额增加等，可以关注今后的动向。

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：530,611人（20,147人）

2015年：526,150人（18,022人）

2014年：523,326人（16,714人）

2013年：521,141人（16,234人）

2012年：518,350人

2007年：511,160人

2002年：502,739人

人口推算：

2020年：538,278人

2025年：531,244人

2030年：520,742人

2035年：507,500人

2040年：492,036人

预计2020年人口会有所增加，到2025年将会有所减少，到2040年为止将会持续下降。

不过，减少的幅度非常小，估计接近现状。

在2020-2040年的20年里，人口将减少4.6万人，也就是约8%。

板桥地区提出了“地区产业活性化、创造工作岗位”，“支援育儿”，“城市合作和高龄化社会”等3个战略，正在着手处理人口问题。

地价动向

板桥区的地价在东京都内排在第22位，在全日本都第13位。

地价最高时，为每坪约468万日元。

如果将板桥区分成22个区域，从2016年数据看，上涨的区域为14个。

地价最高的是下板桥地区，每坪约221万日元。

地价最低的是新高岛平地区，每坪约98万日元，与最高相差2.2倍。

与其他地区进行比较，板桥区的价格差比较小。

板桥区的平均地价约143万日元。

上升率最高的是小竹向原4.7%。

下跌最大的是板桥区役所前2.9%。

板桥区的房租价格在东京都内排在第19位，土地价格排在第22位。

比较具有优势的是，如果居住在板桥站附近，交通到池袋需3分钟，到新宿为需9分钟，在通勤上非常便利。

正因为有这样的优势，租赁需求不会突然减少，可以期待较稳定的投资。

另一方面，由于板桥区北面与埼玉县相接，在埼玉寻找较便宜的房子也是不错的，从埼玉到东京都心仅需10-20分钟。

交通利用

1. JR

JR埼京线：板桥站

2. 地下铁

东京地铁有乐町线、副都心线：地铁成增站

都营三田线：莲根站、新高岛平站、志村坂上站、新板桥站、志村三丁目站、本莲沼站、板桥本町站、板桥区役所前站、西台站、西高岛平站

3. 私铁

东武东上线：ときわ台站、东武练马站、上板桥站、大山站、成增站、下赤冢站、中板桥站

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

根据国立社会保障・人口问题研究所的数据显示，到2025年人口将会转为减少。

板桥区人口将转为减少，但并无大影响。

但是，根据板桥区独立计算出的未来人口状况，2040年的人口为536,182人，比2016年的530,611人还增加了很多。

目前，板桥区正在实施人口问题相关对策，所以有必要关注今后的动向。

板桥区内除了住宅区、商业区以外，在北部有许多工厂。在交通方面，从板桥区到东京都心非常便利。区内拥有东京家政大学板桥校区、大东文化大学、帝京大学医学院、日本大学医学院。

板桥区基本与东京都中心相同，属于温暖湿润气候。

但是，由于位于郊区，最低气温对热岛现象的影响较小，比市中心低2-4度。据统计在民宿方面并不是很活跃。对知名度低的板桥区来说，如何宣传将成为一项课题。如果能有效解决，可能会实现更好的效果。

总体来说：

板桥区内的板桥站附近，距离东京都心的通勤非常便利。随着板桥区逐步实施人口问题相关对策，区内人口不会明显减少。另外，房租价格的东京23区内属于较低的水平，租赁需求不会突然减少，可以期待较稳定的投资。