在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“丰岛区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

丰岛区位于东京23区的西北部，是一个人口密度高，且集时尚与传统、年轻与老年于一体、富有个性的区域。曾经是东京都内第一高楼的太阳城大楼（サンシャインシティ）就位于区内的池袋地区，区役所位于JR山手线池袋站东口。

丰岛区在东京23区内人口排在第14位，人口密度排在第1位，面积排在第16位。这是来自2015年的数据。

1. 空房率

丰岛区的空房率为12.9%，比东京平均的11.2%还要高一些。这个数值来自2013年住宅·土地统计调查。

2. 犯罪率

东京是日本全国性犯罪率高的城市。丰岛区的犯罪率为2.7%，东京平均为1.84%，日本全国平均为0.9%。丰岛区在东京23区内排在第5位。

3. 待机儿童

东京在日本全国范围内相比待机儿童较多。2016年丰岛区的待机儿童数量达到105人，比上一年减少104人，这在东京23区内属于数量较少的。从这一数值看，丰岛区可以说是一个容易养育孩子的城市。

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：280,639人（24,540人）

2015年：275,507人（21,616人）

2014年：271,643人（19,533人）

2013年：268,959人（19,065人）

2012年：248,299人

2007年：240,275人

2002年：236,357人

人口推算：

2020年：302,081人

2025年：297,356人

2030年：291,017人

2035年：282,443人

2040年：271,415人

预计在2020年时人口会有所增加，到2025年将会有所减少，到2040年为止将会持续下降。

在2020-2040年的20年里，的人口将减少约3万人，也就是约10%。丰岛区人口到2040年为止预计不会遇到问题，对不动产投资不会造成负面影响。

地价动向

丰岛区的地价在东京都内和日本全国都排在第6位。

地价最高时，每坪约2670万日元（1987年）。

如果将丰岛区划分为21个区域，从2016年数据来看，上涨的区域为15个。

丰岛区的平均地价约393万日元。

地价最高的是池袋地区，每坪约858万日元，比上一年增加6.8%。

地价最低的是西巢鸭地区，每坪约156万日元，比上一年增加3.7%。

地区的地价差异为5.5倍，拥有非常大的价格差。

2016年丰岛区没有涨幅超过10%以上的地区，池袋地区的约6.8%是最高值。

小幅度下降0.1%-4.1%的地区有：东池袋、高田马场、巢鸭新田、向原、要町、北池袋。

丰岛区的租赁价格在东京23区内排在第13位，比地价的第6位要低。

在池袋、高田马场、目白等山手线的车站周边地区，地价有增高的趋势，如果能够确定租赁需求，可以期待较高的收益。

交通利用

1. JR

JR山手线：池袋站、驹込站、巢鸭站、目白站、大冢站

JR埼京线、湘南新宿线：池袋站

2. 地下铁

东京地铁丸内线：池袋站

有乐町线：池袋站、东池袋站、千川站、要町站

南北线：驹込站

副都心线：池袋站、千川站、要町站、雑司が谷站

都营三田线：巢鸭站、西巢鸭站

3. 私铁

西武池袋线：池袋站、东长崎站、椎名町站

东武东上线：池袋站、下板桥站、北池袋站

都电荒川线：大冢站前站、西ケ原四丁目站、东池袋四丁目站、庚申塚站、鬼子母神前站、巢鸭新田站、向原站、新庚申塚站、学习院下站、都电司ケ谷站

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

根据国立社会保障·人口问题研究所的数据，从2025年开始，丰岛区的人口将出现减少的趋势，但是减少的并不多。在丰岛区，政府已经出台了针对人口减少问题的各种对策，正在积极开展工作。考虑到这些，丰岛区的人口问题将不会成为不动产投资的负面要素。

丰岛区内最重要的街道是以池袋车站为中心的商业区，除此之外，驹込、巣鸭、大冢、目白等地区都是丰岛区境内比较知名的街道。池袋是东京的中华街，中国人数量众多有各式各样的中国美食店。不会讲日语也可以在池袋生活的很舒适。

JR山手线在丰岛区内这些地区都设有车站，尤其池袋站是东京第2大的交通枢纽，还有地下铁、私铁等，是交通十分便利的地区。到羽田，成田机场的巴士丰富，也是外国人较为聚集的地区。

丰岛区的地价在东京23区内属于上游位置，但是最高和最低相差几乎700万日元，地价根据地区不同地价差异较大。山手线沿线的池袋、高田马场、目白周边地价较高。丰岛区内有立教大学（西池袋）、学习院大学（目白）、东京音乐大学（南池袋）等大学，可以在学校周边进行针对学生租赁的投资。

丰岛区的民宿事业比较发达。在东京23区内，民宿的登记数量排在前几位，开工率比较高。

总体来看：

丰岛区在人口、交通、民宿有很大优势。丰岛区是一个人口密度高，且集时尚与传统、年轻与老年于一体、富有个性的区域。区内的池袋是东京的中华街，不会讲日语的中国人也可以在池袋生活的很舒适。丰岛区也是外国人较为聚集的地区，民宿事业比较发达。