有一位老客户介绍的新客户跟我说，他观望了日本房产有一段时间了，一直不知道从何开始起步，这不就被朋友介绍来加了我的微信。我想了片刻，比起俗套的（自夸）台词，不如分享一下近期真实客户的购房案例给他找找灵感。

记得之前有位客户添加我的微信好友之后，就表现出很谨慎的样子说要先观望一下，这当然是没问题的，我通常并不会对观望的客户进行“文字轰炸”或“定期骚扰”。后来，那位客户自己有了想法，并主动向我提出了购房需求，我就按照客户的喜好来帮他筛选房源。那位客户曾经在日本生活过，并表示有过生活经历的地区更有安全感（东京都品川区），于是我就主要推荐了品川区的房产给他。另外，他属于“风险厌恶型”，那就挑选正在出租中的房产给他。最终定下来之后，包括支出、税金等方面我都为客户分析得比较清楚，但我并不会代替客户做决定。期间还有个小插曲，在客户确认购房后，不巧赶上有租客退租，而这位客户又是十分在意“空室危机”的。于是，我们的管理公司加紧联系入住者，好在房产位置有优势，很快就招到了新租客。客户表示很满意我们的努力，通过这件事也稳固了我们与这位客户之间的信任关系。

其实，比起按部就班的卖房，我们更希望能以坦诚之心相对，与客户建立信任关系。站在客户的立场上倾听需求，在获得信赖的基础上，再提出符合客户需求的建议。在日本经营生意的小伙伴也需要注意，大部分的日本人在商业合作上也会非常重视与对方的信赖关系，这都是建立在“希望进行长期的合作”的基础之上。

2021年1月29日，日本总务省发表了基于居民基本台账的「2020年人口移动报告」。一年间，东京都“超过迁入者（迁入者超过迁出者）”人数为3万1125人。总务省干部分析称：“即便是东京迁出的人数增加，搬去的主要区域也是到达东京交通便利的地方。”很明显，作为国际化的大都市，东京依旧是很多人经商、投资、生活等的首选。但是，并不是说每一个位于东京的房产都值得作为投资用房产购买。尤其是拥有下面四个小特征的房产，虽然不能一概而论，但见到了还是最好“绕路而行”。

一、相比之下的总户数更少。

这里指，例如相邻的且同一开发商建造的共10层的公寓（包括电梯、管理公司、保养检修公司等），A栋公寓共70户，B栋公寓共35户。在没有其他设备的差异或降价协商的情况下，这两栋同为10层的公寓每月的保养检修费用不会有太大的变化。显然，同样的维护费用下，总户少的B栋公寓的业主就需要均摊更高的维护费用。

二、有与户数不符的过剩设备和设施。

公寓楼的配套设施并不是越丰富越好。如果是电梯等标准设备或使用频率高的设施还好，但是如果那些大部分居民都不使用，而且需要花费维修费和更换费等维持费的设备很多，就需要考虑考虑是否划算了。

三、管理人员和清洁工过多。

管理人员人数过多、工作时间过长，那么维护费用也会“跟上”的。再者，如果租客总是能见到管理人员走来走去，难免也会有这样那样的“居住焦虑感”。在这方面，提前与管理公司等进行充分的沟通是有必要的。

四、有过于壮观的植栽修剪。

日本公寓周边植栽的消毒和修剪一般为一年两次左右，很多都是委托专业的工匠来完成维护。植栽不仅能丰富环境、净化心灵，还有助于公寓的社区形成，对公寓的资产价值也有帮助。但是，如果是树木和灌木过于多，公寓的整体维护费也会变高。不仅如此，树木密集，可能还会给住户带来虫灾、鸟鸣的困扰，那是令居住者无法忍受的。

作为投资者，希望的是稳定获得租金、资产能够保值，但挑选物件不能完全看收益率，同样也要做到收支平衡。