“租客在租约终止时，承担恢复原状的义务（民法621条）。”

在最高法院平成17年12月16日的判决中，只要没有特别约定，对于租赁人在通常使用的情况下所产生的租赁物件的劣化或价值减少的“通常损耗”，不承担恢复原状的义务。也就是说，租客对于超过通常损耗的“特别损耗”，明确承担恢复原状的义务。

房东可以简单的理解为：关于日本租赁用房屋的“特别损耗”，租客有将其恢复原状的义务。但是“特别损耗”是指什么样的污渍和伤痕呢？关于这一点，主要有以下几种常见情况。

日本房东须知：这几种情况需要找租客承担修复。

一、搬家作业等导致在地板等处出现的划痕。

二、将饮料等洒在地毯上后，因保养不足等产生的斑点、霉菌。

三、涂鸦等故意造成的毁损。

四、疏于清扫、保养等，导致厨房、煤气灶、浴室、厕所、洗面台等产生的污损。

五、吸烟等引起的交叉变色异味的附着。

六、结露放置不管，扩大了色斑和霉菌。

七、留下的钉子、螺丝孔。

八、保养怠慢导致墙壁腐蚀等。

九、饲养宠物引起的柱子等处的划痕、臭味。

另外，在日本给出的指导方针中，也没有具体明确表示特别损耗的伤痕的大小、色斑、霉菌的程度等，因此在进行审判的情况下，将根据个别具体情况进行判断。另外，关于租客负担的范围，原则上是“尽可能限定于损坏部分的维修费用相当的部分。在这种情况下，以可以最低限度进行维修工程的施工单位为基础”。但是，并不局限于部分维修，还是要根据具体的损坏程度来负责。

如上所述，关于租客退租时恢复原状的费用，由于费用负担方面经常会出现问题，所以需要进行如下操作：

一、设置从保证金中扣除一定金额的条款。

二、设置扣除一定金额作为住宅清洁特约的条款。

在租客入住合约中注明，这样可以避免事后纠纷。

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