1. 表面收益率

表面收益率=年房租收入÷物件购买价格×100

通常，物件资料记载中的收益率为表面收益率。假设，价格1000万日元的物件，利率10%，简单来看，年间有100万日元的收入。像这样单纯地将收入除以物件购买价格的情况叫做表面收益率。

2. 实际收益率

实际收益率=（年房租收入-运营费）÷物件购买价格×100

表面收益率在最初阶段可以作为参考，但在最终的房屋购买阶段需要计算租赁运营所需的费用，包括：租赁管理手续费、固定资产税、清扫、维护费用之类的运营费。如果是公寓，还要考虑管理费和修缮费。把这样的运营费从收入中扣除，将剩余的现金流除以物件购买价格的情况叫做实际收益率。

为了方便计算，这里做个假设，公寓价格是1亿日元，表面收益率是10%。

年房租收入是1000万日元，实际支出的运营费占年房租收入的20%，年房租的现金流则是800万日元。也就是说，表面收益率是10%，实际收益率是8%。

在房产投资中，这2%的收益率存在着一定的差距。比如，在银行做融资时，如果以表面收益率制定还款计划，实际开始运营和还款时，可能就会有些资金紧张。所以，在利用银行贷款方式投资房产时，更要事先计算出来实际收益率，从而达到以租养贷。

在投资初期，追求理想的回报率是正常的想法。只是凡事不宜过度，“收益率”这回事更要遵循合理。为了使房产投资获得成功，不要单单看眼前的回报率来选择，而是要看清未来是否能获得稳定的房租收入。