“新公寓投资后，47年法定耐用年数一到就砸手里了？”

“日本公寓47年法定耐用年数，意味着到时间必须拆除？”

这些围绕“公寓寿命”的焦虑，本质源于对耐用年数的认知错位。

法律规定的47年只是会计折旧年限，与建筑能否居住无关。

超过该年限后，银行贷款条件可能变严格（如提高首付、降低贷款额度），但建筑本身仍可居住。

日本国土交通省统计，钢筋混凝土建筑平均寿命68年。定期维护的建筑，如更换管道、混凝土防腐处理等，寿命可超100年。

真正决定公寓寿命的，是维护水平、耐震性能和管理意识。

耐震标准

新基准（1981年后）：耐震性能提升，寿命更长。

2000年更新后标准更高，但旧建筑可通过加固延长寿命。

管道与基础设施

管道通常30-40年需更换，若无法更换可能因漏水、老化导致重建。

定期检查混凝土（建筑材料）情况、进行防腐处理，可延缓劣化。

管理体制

完善的管理组合需制定长期修缮计划并储备维修基金。

修缮费的征收要合理，也要勤加维护，避免建筑老化。

如何挑选长寿日本公寓？

查修缮记录。

确认是否有定期大修历史（如外墙翻新、管道更换），是否制定未来10-20年修缮计划，修缮费储备是否充足。

看直观状态。

检查外墙有无裂缝、剥落，阳台栏杆是否生锈，走廊、垃圾场清洁度。

验住宅性能评价书。

耐震等级，劣化对策等级等都需要了解。

避开旧耐震基准建筑，优先选择管理规范、管理组合活跃的社区。

47年≠必须马上拆除，维护才是关键。

优质日本公寓通过定期维护可轻松超越“寿命门槛”，而投资时重点关房子的耐震等级、维护记录和管理体制，就能规避一定风险。

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