这次介绍的是“40+自由职业者东京买房”的真实案例。

（下述内容以购房者口吻叙述）

作为常年奔波于惠比寿、六本木、中目黑等东京多地的采访者，我的日常没有固定通勤路线，却对“机动性”有着高要求。

这种自由职业者的特殊性，让我在筛选二手房时，彻底颠覆了传统购房者的思维：别人抢户型时，我死守这3条“反常识”底线。

三大不可让步条件（用优先级构建选房框架）

预算。

硬性标准必须卡死，包括房屋总价、首付、贷款控，数字并非随机设定，而是包含了1000万日元的翻新储备金。避免现金流压力。

对我而言，“买旧宅改造成理想家”比“买新房省装修费”更具吸引力。

位置。

核心诉求很明确，步行10分钟内可达2条以上轨道交通线路，且避开新宿、涩谷等超大型换乘枢纽。

比如选择山手线与副都心线的交汇站，既能覆盖东京主要采访点，又能避开早晚高峰的人流碾压。

外观。

对我来说，外观比内装更重要。

内装可以全拆重建，但建筑外立面、公共走廊的质感是“无法后天改造的基因”。

我可以自信地断言，比起表面的建筑年数，更应该重视的是管理状态。管理到位的话，即使是房龄超过50年的公寓也非常漂亮；管理不善的地方，即使是房龄20年的公寓也给人一种老旧阴暗的印象。

也有可以妥协的方面。

关于内观格局，传统购房者可能顾虑户型奇葩、装修老旧，但我计划全屋拆除重做，因此优先选择近正方形户型（便于动线规划），放弃纵向狭长型（家具摆放受限）。

建筑年限方面，很多人担心房龄老=结构差、维护成本高，但我更看重“管理记录”。钢筋混凝土结构理论寿命120年，对年龄40+的我而言，“住到终老”完全足够。

当你砍掉“伪刚需”，真需求才会浮现。

我花了一年半筛选日本房源的更大收获，是学会用生活场景检验需求真伪。

当你不需要固定通勤，“离地铁站5分钟 的优先级可能低于“多线路换乘”；

当你打算彻底翻新，“内装新旧”就不再是决策点，转而关注“墙体是否可拆改”；

当你计划长期自住，“建筑年限”不如“管理质量”更影响居住体验。

像真实案例中的这样，在日本购房时，常见的“地段＞户型＞房龄”公式并非铁律。尤其对生活轨迹不固定的自由职业者而言，选房本质是一场“需求优先级的动态平衡”。

在日本选房过程像拼乐高：移动某一块积木，就能拼出比预设更合理的形状。

毕竟在东京这样的城市，能根据自身生活方式定制的家，远比“符合标准”的房子更珍贵。

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