在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“港区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

港区位于东京23区中央偏南部，是东京最主要的三个区之一。它是拥有最多企业总部的地区，是日本企业的中心。

随着驻日大使馆与外资企业的大量进驻，让港区的外国人居住者比例非常高。

港区的很多方面都排在东京23区之首。

1. 港区有六本木、虎之门、新桥、田町、品川之类的东京最大的商业地区。白天人口数(877,138人)、机构数、员工人数在东京都排在第1。

2. 港区不仅有作为高级住宅区而闻名的白金、麻布、青山、高轮等地，区内大使馆的数量是东京最多的。

3. 港区的平均年收入超过1000万日元，为日本第1。

4. 港区有六本木hills、赤坂等具有代表性的大型商业设施，不仅是日本，在世界上也有非常有名。

5. 在教育设施方面，港区有庆应大学、明治学院、东海大学、芝浦工大等许多知名学府。

港区内集商业设施、高级公寓、教育机构等多种不动产投资要素为一体，虽然港区地价较东京其他区高，但从保值率角度，港区地价出现下跌的风险远小于其他地区。

人口推移

历年数据：

2016年：243,977人

2015年：240,585人

2014年：235,337人

2013年：231,538人

2012年：208,397人

2007年：185,610人

2002年：162,691人

人口推算：

2020年：219,394人

2025年：221,270人

2030年：221,221人

2035年：219,406人

2040年：215,898人

预计2020年人口将会有所减少，但减少率很低。

不必担心人口减少的问题。

地价动向

港区的地价在东京都内以至全日本都排在第3位。

从2016年的数据，可以看到港区地价多为上升趋势。

价格最高的是内幸町地区，每坪上涨到3000万日元以上。

涨幅较大的地区：

1. 乃木坂60%以上

2. 青山、表参道50%以上

3. 虎之门40%以上

港区的平均地价是每坪约1000万日元。

地价最低的是台场区域，每坪约190万日元。

泉岳寺、赤羽桥地区与2015年相比下降了5%以上。

总体来看，港区地价较其他地区高。

交通利用

1. JR

山手线、京滨东北线：品川站、新桥站、滨松町站、田町站

东海道本线·横须贺线：品川站、新桥站

2. 地下铁

东京地铁银座线：新桥站、表参道站、虎诺门站、青山一丁目站、外苑前站、赤坂见附站

丸之内线：赤坂见附站

日比谷线：六本木站、神谷町站、广尾站

千代田线：赤坂站、表参道站、乃木坂站

半藏门线：表参道站、青山一丁目站

南北线：麻布十号、六本木一丁目站、白金高轮站、白金台站

都营浅草线：新桥站、大门站、三田站、高轮台站、泉岳寺站

都营三田线：御成门站、三田站、芝公园站、白金高轮站、白金台站

都营大江户线：大门站、六本木站、汐留车站、赤羽桥站、麻布十号站、青山一丁目站

3. 其他

品川站可乘坐东海道新干线。

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

2020-2040年基本维持现状。

在维持现状的20年间，会减少约6000人。从全体的比例来看，仅减少了3%。

与东京的推移相比较，港区人口减少的数值非常低。

随着东京奥运会的临近，预计一些企业和外国游客将大幅增加。

除了住宿需求一定会增加，影响商业设施的经济效果也会很大。

因此，商业区的地价可能会进一步上涨。

港区有庆应大学、明治学院、东海大学等知名学府，以院校学生为对象的不动产投资也是有效的。

在港区进行房产投资有诸多优点，但整体地价较高。

也就是说，与其他区域比较，购入物件所需的费用会更高。

但考虑到未来资产价值，港区的下跌风险与其他地区相比很低。

总体来看：

港区有日本代表性的商业设施，拔尖的交通状况，稳定的未来人口，且资产保值率非常高。