在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“世田谷”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

世田谷区位于东京23区的南西部，面积是继大田区之后的第2位。

世田谷区是东京都内人口最多的区，通往都心部方便、以居住环境良好的住宅区而闻名。

世田谷区的人均收入水平在东京都内位于上位。区内有成城、二子玉川、三軒茶屋、下北沢等日本知名的地区。

1. 空房率

世田谷区的空房率为7.6%，与全国平均13.3%、东京平均11.4%相比，是非常优秀的数值。

对于进行房产投资，这是一个很重要的积极因素，投资风险相对较小。

2. 犯罪率

与日本整体相比，东京的犯罪率较高。

世田谷区的犯罪率为1.16%，与全国平均水平0.9%、东京平均1.83%相比，在东京都内排名靠前。

3. 待机儿童

可能是由于人口最多，世田谷区的待机儿童比例为9.44%，与全国平均0.66%、东京平均4.08%相比，是比较高的数值。

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：883,289人（16,883人）

2015年：874,332人（15,693人）

2014年：867,552人（14,845人）

2013年：860,749人（14,827人）

2012年：840,522人

2007年：820,920人

2002年：789,395人

人口推算：

2020年：900,514人

2025年：898,322人

2030年：890,409人

2035年：877,219人

2040年：858,818人

预计2020年会迎来人口高峰，但到2025年将转为减少。

在2020至2040年的20年里，预计减少4.1万人，也就是从2020年开始减少了4.6%。

总体而言，每年人口减少0.23%，到2040年为止，人口方面不会出现大变动。

地价动向

世田谷区的地价在东京都内以至全日本都排在第13位。

地价最高时，为每坪约625万日元。

如果将世田谷区分成46个区域，从2016年数据看，上涨的区域为36个。

地价最高的是下北泽地区，每坪约294万日元。

地价最低的是穴喜多见地区，每坪约110万日元。

相差2.67倍，差距并不算很大。

涨幅超过10%的地区：

池ノ上区域11%

下跌超过10%的地区：

下北泽区域11%

千岁乌山约6%

太子堂约5%

世田谷区的平均地价约200万日元。

房租价格在东京都内位居第12位，土地价格排名第13位，整体价格比较低。

交通利用

1. 私铁

京王线：千岁乌山站、樱上水站、下高井站、芦花公园站、上北泽站、代田桥站、明大前站

京王井之头线：下北沢站、东松原站、池ノ上站、新代田站、明大前站

小田急小田原线：经堂站、成城学园前站、祖師ケ谷大蔵站、下北泽站、梅ケ丘站、千岁船桥站、东北泽站、喜多见站、豪德寺站、世田谷代田站

东急目黑线：奥泽站

东急大井町线：上野毛站、二子玉川站、尾山台站、等々力站、九品仏站

东急田园都市线：三轩茶屋站、二子玉川站、樱新町站、用贺站、驹泽大学站、池尻大桥站

东急世田谷线：世田谷站、三轩茶屋站、下高井站、上町站、山下站、若林站、松原站、西太子堂站、松阴神社前站、宫之坂站

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

据国立社会保障・人口问题研究所数据显示，到2020年为止，人口将持续增长。

从2020年以后到2040年，人口虽然呈减少趋势，但是预计不会减少太多。

因此，人口对房产投资不会有很大影响。

世田谷区虽然没有JR交通线路，但是私铁非常发达。

下北泽站、三屋茶屋站、二子玉川站区域都有很多人向往居住的地方，租赁需求非常高。

世田谷区的地价最高值与最低值仅差2.67倍，属于地价差异较小的地区，也是租售比较高的区域。便利性最高，也是地价最高的前3个区域是下北泽、太子堂、三套茶屋周边。

世田谷区坐拥成城大学、駒沢大学、国士舘大学、日体大等大学，因此面向学生的租赁房屋需求十分旺盛。

世田谷区的家族构成中，单身居住者和没有孩子的夫妇家庭占多数，中古的小户型住宅是不错的投资选择。

总体来说：

世田谷区是东京都内人口最多的区，通往都心部方便、以居住环境良好的住宅区而闻名。世田谷区内各区域的地价差异较小。由于人口多，租赁需求非常高，租售比也很高。