在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“足立区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

足立区位于东京23区的东北部。在东京23区之中，足立区的人口排在第5位；人口密度排在第19位；面积排在第3位。

1. 空房率

据2013年住宅土地统计调查，足立区的空房率为9.7%，与东京的11.1%相比较低。

每年数据推移：

1998年：12.2%（37,130户）

2003年：12.8%（35,410户）

2008年：12.5%（38,730户）

2013年：9.7%（35,150户）

整体来看，处于一种良好的改善状态。

2. 犯罪率

犯罪事件统计：

2010年：10,355件

2011年：10,363件

2012年：9,141件

2013年：8,241件

2014年：7,561件

2015年：6,939件

数年间，由于各项举措的调节，足立区的犯罪事件数量一直处于递减的状态，成为治安良好地区是指日可待的。

3. 待机儿童

待机儿童数量统计：

2011年：485人

2012年：397人

2013年：294人

2014年：330人

2015年：322人

2016年：306人

2016年-2018年，足立区为了实现“零待机儿童”的目标采取对应措施。如果措施成功，足立区将成为适宜育儿的区域。

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：653,082人（25,541人）

2015年：650,432人（23,679人）

2014年：647,869人（22,516人）

2013年：646,861人（22,282人）

2012年：645,671人

2007年：624,914人

2002年：620,015人

人口推算：

2020年：650,588人

2025年：625,892人

2030年：597,799人

2035年：568,091人

2040年：537,892人

预计2020年人口将转为减少。

在2020至2040年的20年里，预计减少11.2万人，也就是从2020年开始会减少17%。

地价动向

足立区的地价在东京都内排在第33位（排名包括市区町村在内），日本全国排在第30位。

地价最高时，为每坪约306万日元。

如果将足立区分成22个区域，从2016年数据看，上涨的区域为13个。

地价最高的是北千住地区，每坪约202万日元。

地价最低的是足立小台地区，每坪约64万日元。

最大地价差约138万日元，地域差相差近乎5倍。

足立区的平均地价为109万日元。

舎人公園地区约增长4.5%，是足立区上涨最高的区域。

谷在家地区下降4%，是足立区下降最多的区域。

区内地价前3名为北千住、千住大桥、綾瀬。

特别是北千住地区，交通非常便利。

相反，在埼玉县附近的地区，有地价较低的倾向。

足立区的房租价格排在东京都内的第24位，地价为第33位。

这样来看，条件非常好。

相比购入价格，可以收到高房租，也就是高回报。

但是，对于投资来说，还是需要具体区域具体调查。

交通利用

1. JR

JR常磐线：北千住站、绫濑站

2. 地下铁

东京地铁日比谷线：北千住站

千代田线：北千住站、绫濑站、北绫濑站

3. 私铁

京成本线：京成关屋站、千住大桥站

都营日暮里・舍人ライナー：谷在家站、高野站、江北站、见沼代亲水公园站、舍人站、扇大桥站、西新井大师西站、足立小台站、舍人公园站

东武伊势崎：北千住站、西新井站、竹之冢站、梅岛站、五反野站、小菅站、堀切站、牛田站

东武大师线：西新井站，大师前站

つくばエクスプレス：北千住站、六町站、青井站

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

据国立社会保障・人口问题研究所数据显示，到2020年人口将转为减少。

由于足立区减少幅度比例大，所以按这个预测来看，必须要考虑到人口问题。

再加上，处于生产年龄的人口已经为减少趋势，且人口老龄化，该区有必要采取相应对策。

在这样的情况下，足立区实施了抑制人口减少速度的对策，希望能取得成果。

关于交通，足立区的交通非常便利。

足立区的铁路有8条线路通行。中央部纵贯东武伊势崎线（东武天空树线）和东部高速列车纵贯南北，常磐线掠过与葛饰区的交界。这3条线路与东京地铁日比谷线、东京地铁千代田线相结合，共5条线路经过北千住站。该站一日平均乘降人员约150万人，是足立区的代表终点站。

关于地价，足立区在23个区内处于最低。

另外，关于平均房租也在23个区内属于下位，但是因为房租价格比地价要高，所以可以期待高回报。

足立区的地区的差异较大，北千住、千住大桥等地价高的区域集中。

在北千住站周边，东京电機大学、东京未来大学、东京艺术大学集中在这里，以学生为对象的租赁事业也很适合投资。

关于最近热议的民宿话题，足立区的相关业务并不算盛行。

但是因为很受欢迎的观光地浅草和天空树的存在，多吸引顾客可能会有高收益。

总体来看：

足立区交通发达，老年人较多，以学生为对象的投资比较合适。房租价格排在东京都内的下位，但相比购入价格，却可以收到较高的房租，也就是高回报。着眼于投资房屋的选定，足立区是个很有意思的区域。