在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“墨田区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

墨田区位于东京23区的东北部。墨田区是拥有以隅田川为代表的丰富水滨，散发着江户历史和文化的区域，周围大部分被水边包围。

提到墨田区，最有名的就是2012年建造完成的东京晴空塔，又译为东京天空树。四周年时，包括周边设施，入场人数突破了1亿5600万。不仅是日本国内，外国游客也非常多，是非常受欢迎的观光景点，年经济可以达到500亿日元。

对于房产投资的基础，新工作岗位的创出是值得关注的要素。天空树新增工作岗位人数达到4000余人，新的居住需求就会相应增加。看过墨田区的人口数据就会发现，其在2012年为激增趋势。

除天空树外，有相扑比赛的两国、隅田川烟火大会等也是墨田区的魅力所在。

租赁需求高的墨田区可以说适合房产投资。

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：261,723人（10,673人）

2015年：258,423人（9,865人）

2014年：254,627人（9,309人）

2013年：252,018人（9,213人）

2012年：240,691人

2007年：230,131人

2002年：218,743人

人口推算：

2020年：251,708人

2025年：253,962人

2030年：254,172人

2035年：252,522人

2040年：249,099人

预计到2030年人口将会增加，到2035年将出现减少趋势。

但是，在2030-2040年的10年里，仅减少5000人左右。因此到2040年为止，人口问题可能几乎没有影响。

地价动向

墨田区的地价在东京都内排在第18位，在日本全国排在第19位。

地价最高时，为每坪约970万日元。

如果将墨田区分成14个区域，从2016年的数据来看，上涨的区域为11个。

墨田区的平均地价约165万日元。

地价最高的地区是锦系町地区，比前一年增加3%，每坪约255万日元。

地价最低的地区是东あずま地区，每坪约100万日元。

因此没有较大的地区差异。

地价上涨较高的地区：

两国地区6%

地价下跌的地区：

本所吾妻桥地区

曳舟地区

小村井地区

但是下跌不超过6%，并不算发生大变动。

交通利用

1. JR

总武本线：锦系町站

总武线：锦系町站、两国站

2. 地下铁

东京地铁半藏门线：锦系町站，押上站

都营浅草线：押上站、本所吾妻桥站

都营新宿线：菊川站

都营大江户线：两国站

3. 其他

京成押上线：押上站、京成曳舟站、八広站、曳舟站

东武伊势崎线：东京天空树站、鐘ケ淵、东向岛站、东向岛站、曳舟站

东武亀户线：曳舟站、小村井站、东あずま站

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

预计2040年墨田区的人口增减不会对不动产投资造成负面影响。

墨田区内遗留下了墨堤的樱花、隅田川烟花大会、大相扑、传统工艺、史迹等传统文化，更继承了江户的传统，平民情调遍布各处。

墨田区也拥有人气观光景点，预计东京奥运会举办期间，日本人及外国游客会大大增加，因此在墨田区内的住宿需求预计会提高。投资租赁物件、民宿会成为很有效的手段之一。由于著名景点天空树的效果，新工作岗位的创出，租赁需求随之增加，这成为了有利因素。

墨田区的交通十分便利，到东京站、及周边千叶等地都很便捷，有多种交通工具可选。墨田区的地价位于东京23区内的标准价格地带。由于地价差异不大，天空树周边和锦线町等租赁需求高的地区将会成为投资目标。

总体来看：

墨田区不仅继承了江户的传统，更拥有人气观光景点，交通便利，预计未来的外国游客到访会不断增加。区内不仅不存在人口增减带来的负面影响，更会由于著名景点工作岗位的创出，而使得租赁需越来越高。