在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“江东区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

江东区位于东京23区的东部，是东京的特别区之一，是一个新兴的发展区。南临东京湾，由于区内运河与桥梁众多，亦被称作为“水彩都市”。它由一系列道路和水道组成，船经常在住宅区附近出入。

1. 空房率

江东区的空房率为7.8%，是东京都内第2低的数值。东京平均空房率为11.2%。江东区拥有相当优秀的数值，投资风险相对较小。这个数值来自2013年住宅·土地统计调查。

数据推移：

1998年：9.5%（14,930户）

2003年：9.5%（18,460户）

2008年：8.3%（18,320户）

2013年：7.8%（20,080户）

2. 犯罪率

数据推移：

2006年：7,504件

2007年：6,952件

2010年：5,944件

2013年：5,350件

2014年：5,710件

2015年：4,959件

从2006年开始，江东区的犯罪案件就逐年减少。主要原因是江东区的防盗巡逻、设置防盗摄像头、宣传活动等防范措施的展开。如果稳定的继续下去，江东区将会成为一个治安良好的区域。

3. 待机儿童

数据推移：

2011年：273人

2012年：253人

2013年：416人

2014年：315人

2015年：167人

2016年：277人

从这几年的数据推移判断，对于育儿家庭而言，江东区一直在努力改善，但仍需要进一步保持稳定。

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2002年：394,000人

2007年：439,000人

2012年：476,000人

2013年：480,000人

2014年：487,000人

2015年：493,000人

2016年：501,000人

人口推算：

2020年：481,150人

2025年：492,238人

2030年：498,749人

2035年：501,221人

2040年：500,175人

目前仍持续增加的江东区人口，将持续增加20年以上，到2040年将迎来高峰期。这和日本全国的减少趋势背道而驰。但是根据年龄看，生产年龄人口和年少人口将会减少，老龄人口会有所增加，和日本全国的动向一样，预测存在少子高龄化的趋势。

地价动向

江东区的地价在东京都内排在第19位，在日本全国排在第20位。

地价最高时，每坪约820.4万日元（1988年）。

如果将江东区划分为25个区域，从2016年数据来看，上涨的区域为22个。

江东区的平均地价约162.7万日元。

地价最高的是国际展示场地区，每坪约329.5万日元。

地价最低的是新木场区地区，每坪约82.6万日元，与最高地价差距较大。

江东区地价上涨最高的是丰洲地区4.92%。

江东区地价下降最多的是门前仲町地区3.42%、龟户水神地区0.36%、北砂地区2.97%。

江东区的地价在东京23区属于较低的位置，但租赁费却排在前10位，处于比较靠前的位置，所以可以期待回报比较高的物件。

交通利用

1. JR

总武线：龟户站

京叶线：新木场站、越中岛站、潮见站

2. 地下铁

东京地铁东西线：门前仲町站、东阳町站、木场站、南砂町站

东京地铁有乐町线：新木场站、丰洲站、辰巳站

东京地铁半藏门线：清澄白河站、住吉站

都营新宿线：大岛站、东大岛站、森下站、西大岛站、住吉站

都营大江户线：清澄白河车站、门前仲町站

3. 其他

ゆりかもめ临海线：青海站、有明站、有明テニスの森站、国际展示场正门站、市场前站、新丰洲站、テレコムセンター站、丰洲站

临海副都心线：国际展示场站、东云站、东京テレポート站

东武龟户线：龟户站

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

江东区的人口增加趋势较强，因此对租赁需求的负面影响较小，可以期待稳定的运转。另外，从江东区内各地区的人口转变来研究，选定投资物件的准确度也会提高投资收益。比如丰洲地区，人口和地价的动向都有很高的潜力。

在江东区内有从东京大都会地区和锦系町、龟户二级市中心划分出来的沿海分中心，其中包括两个分市中心。所以，江东区聚集了许多游客和上班族。

江东区是东京内拥有丰富绿地的区域，水边和绿色创造出的美丽景观是其魅力之一。在江东区的周边地区，特别是在地下二级城市中心和南沙地区，正在陆续建设大型公寓和医疗福利设施。在丰洲地区和门马岛地区，为孩子们提供了充足的设施，近年来公寓建设的数量一直在增加。临近东京湾的区南部地区还拥有临海副都心等广阔的开发地。

江户切子、木场的角乘、深川八幡祭等江户的历史、文化和充满人情味的下町情调色彩浓厚，而临海部则是东京的新面孔。丰洲和有明等城市的开发正在稳步推进。另外，东京2020年奥运会和残奥会，很多竞技场预定在临海部修建。

总体来看：

江东区的人口推移稳定，聚集了许多游客和上班族，整体空房率数值比较优秀。地价在东京23区内不算高，但房租水平却不低，可以期待较高的投资回报。同时，东京2020年奥运会的很多竞技场也会在江东区的临海部修建。