在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“杉并区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

杉並区位于东京23区的西部，属于治安较好的居住区。

杉并区在东京23区内人口排在第6位，面积排在8位，收入水平排在第10位，在日本全国排在第15位。

杉並区内的久我山、滨田山等在东京都内都是有名的高级住宅区。

1. 空房率

杉并区的空房率为10.3%，比东京平均的11.2%和日本全国平均的13.5%要低一些，是比较优秀的数值，投资风险相对较小。这个数值来自2013年住宅·土地统计调查。

2. 犯罪率

杉并区的犯罪率为1.2%，在东京23区内排在第4位。东京平均为1.84%，日本全国平均为0.9%。有这样的数值，说明杉并区是治安良好的城市。

3. 待机儿童

杉并区的待机儿童率为1.35%，在东京23区内排在第5位。东京平均为4.04%。

有这样的数值，说明杉并区是一个很容易育儿的地区。

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：553,288人（12,798人）

2015年：547,165人（11,421人）

2014年：542,956人（10,709人）

2013年：540,021人（10,489人）

2012年：527,675人

2007年：519,229人

2002年：508,748人

人口推算：

2020年：536,457人

2025年：522,578人

2030年：505,876人

2035年：486,327人

2040年：464,151人

在2020-2040年的20年里，预计减少7.3万人，也就是减少13%。

但是，杉并区对人口减少和少子化正在进行相关对策。

因此，杉并区的人口减少能抑制到什么程度，还需要关注。

地价动向

杉并区的地价在东京都内排第14位，在日本全国排第15位。

地价最高时，为每坪约550万日元。

如果将杉并区分为27个区域，从2016年数据来看，上涨的区域为19个。

杉并区的平均地价约181万日元。

地价最高的是荻窪地区，每坪约220万日元。

地价最低的是上石神井地区，每坪约129万日元，与最高相差1.7倍。

与其他地区进行比较，杉并区的价格差比较小。

涨幅超过8%的地区：

三鷹台8.7％

下跌超过10%的地区：

南阿佐ケ谷12%

杉并区的租赁费在东京都内排在第17位，因为比地价的第14位要低一些，所以在进行不动产投资时应根据区域的不同去选定物件。

交通利用

1. JR

总武线、中央线：荻窪站、高円寺站、阿佐ケ谷站、西荻窪站

2. 地下铁

東京メトロ丸ノ内线：荻窪站、高円寺站、南阿佐ケ谷站、東高円寺站、方南町站

3. 私铁

京王线：八幡山站

西武新宿线：井荻站、上井草站、下井草站

京王井の头线：西永福站、高井户站、久我山站、浜田山站、永福町站、富士見ケ丘站

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

根据国立社会保障·人口问题研究所的数据显示，预计从高峰时期到2040年，会减少近10万人。这一趋势可能会给不动产投资带来负面影响，但是杉并区已经提出了针对人口减少问题的各种对策，并积极地进行，该数值将会如何变化需要定期进行观测。

杉并区内可以利用人气线路的中央线，到日本国内第一的交通枢纽新宿站很便捷。也可以利用地下铁和私铁，是交通十分便利的地区。JR线和地下铁线路的荻窪站、高円寺站也是人气的投资地区。

杉並区的地价在东京都内位于中游，地价根据地区不同的变动幅度也比较小。荻窪、阿佐ヶ谷、笹塚、高円寺等人气便捷的地区地价也不会很高。

杉並区内还有东京女子大学、高千穂大学、明治大学等学校，可以根据地区选择进行针对学生群体的租赁投资。

总体来说：

杉并区属于治安较好的居住区，东面与中野区和涩谷区；西面与三鹰市和武藏野市；南面与世田谷区；北面与练马区接壤，不仅交通十分便利，还是一个自然环境丰富的住宅型区域。无论是从地价还是空室率等方面看，杉并区都属于不动产投资风险相对较小的区域。