投资日本房产经常被强调的好处有以下几点。

“可以不劳而获。”

“可以代替养老金。”

“可以节税。”

“收益率很高。”

在日本房产市场行情良好的情况下，其投资人气也在上升。“虽然有兴趣、想尝试，但首先想了解如何避免失败。”因此，需要事先了解典型的房产投资失败模式，以及为了避免失败需要做什么，以此排除不稳定因素。

日本房产投资需要经历以下三个过程。

购买不动产。

出租不动产（获得租金收入）。

出售不动产（获得价款收入）。

影响日本房产投资收支的外部因素。

租金行情的变动。

房产需求的变动。

房产价格的变动。

自然灾害。

租客的属性、行为。

为了避免房产投资失败，需要考虑以下三个要素。

租金收入、出售价款收入。

必要的支出。

外部因素。

如果能充分理解这些内容，就能更好的判断投资对错，防患于未然。下面对日本房产投资中典型的失败模式，分别说明其内容、发生原因、避免方法。

一、只看表面收益率来决定。

表面收益率为年租金收入÷房屋价格×100（%）。因为没有全面考虑收入、支出以及外部因素，所以参考价值并没有那么大。

投资房产时必要的支出：管理费、管理委托手续费、修缮费、火灾保险费、地震保险费、固定资产税。

将这些从租金收入的金额中扣除，计算出的收益率称为实际收益率，这才是更真实有效的参考数字。

二、日本房产投资目的不明确。

房产投资也有各种各样的方法，根据目的不同，所选择的房屋类型也会各不相同。另外，房产投资在一定程度上是一种长期的资产运用，是一笔完整的资本投入。因此，今后想要过怎样的人生，什么时候需要多少钱，这些都需要考虑，然后设定最合适的投资目的。

三、空室风险考虑的不足。

空室风险是指由于没有租客而无法获得预期租金的风险。如果发生空置的情况，除去各项费用和贷款偿还额等支出，剩下的钱就会变少，甚至变成负数。虽然不可能将空置的风险降到零，但可以提前采取措施尽量控制，也就是选择需求高的房产。如果已经发生了空室，建议仔细斟酌，逐一排除找不到租客的可能性：物件本身的魅力，周边区域的租房需求。

举个例子，如果浴室没有干湿分离，那么就属于不受欢迎的类型。

如果租金比条件差不多的其他房屋高，这也是损害房屋吸引力的主要原因。有必要和周边的房屋进行比较，确认租金行情是否合适。

房产到车站的距离，与上班圈、上学圈的交通，学校和公园等的育儿环境，治安状况等都需要确认。

另外需要注意的是，即使现在有需求，这种状态也不一定会持续到将来。因此，有必要确认人口动态和家庭构成等。

四、突然修缮房产的负担。

最常见的情况是，刚购买公寓就进行大规模修缮，由于之前累积的修缮费不足，需要突然拿出一大笔资金。对此，不仅要确认房龄，还需要确认以下事项：

包括给排水设备等的维护管理状况是否良好。

最近在什么时候进行了怎样的修缮。

有没有计划在不久的将来进行大规模修缮。

计划大规模修缮的情况下预计需要多少费用。

现有的修缮资金是否足够。

五、出售价格设定不适合。

因为将来的事情不确定因素很多，不得不说完全避免那样的事态是困难的。但是，在某种程度上是可以预测的。例如上面提到过的，确认房屋所在区域将来的人口动态和家庭构成等是很重要的。

在此基础上，根据附近类似房屋的信息来推测将来房屋价格的变化也是很有效的。

综上所述，在进行日本房产投资时，需要以客观事实和真实数据为依据，如果对某方面拿不定主意，最好咨询值得信赖的日本房产担当，充分了解、慎重斟酌后再做决定。

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