有日本年轻人感叹：“普通上班族的收入买不起房，但房价还在涨。”据房地产经济研究所称，2022年首都圈新建商品房的每套平均价格为6288万日元，比前一年上涨0.4%。虽说上涨率不高，但已经连续两年刷新了泡沫经济时期的最高值。

6288万日元的公寓对日本普通上班族来说是个什么概念呢？

以日本普通上班族为例，假设以288万日元的自有资金，选择了利率为0.475%的浮动利率型贷款，期限为35年，本息等额，那么每月的还款额为15万5089万日元。如果将还款负担率（年还款额占年收入的比例）控制在25%，那么年收入就需要744万日元。

由于变动利率型存在利率上升的风险，所以选择固定利率型的情况，自有资金比率不足一成的利率为2.14%，因此每月还款额增加到20万3095日元，要想将还款负担率降至25%，需要975万日元的年收入。

根据国税厅的民间工资实际情况调查，2021年日本人的平均工资为年均443万日元，房价对于普通公司职员来说明显是重担。

但即便如此，实际上日本新建的公寓还是卖得很好。根据房地产经济研究所的调查，2022年首都圈新建公寓的月平均签约率达到了70.4%，这意味着在交付之前售完的可能性也很高。而且这不是首都圈独有的倾向，近畿地区的月签约率为72.7%，比首都地区还要高。

“房价过高的话，买不起房的人就会增加，供求关系就会放松，房价也差不多到顶了。”话虽如此，很多人认为目前的高价状态仍将持续。

新建公寓价格居高不下的原因有几个。

第一，新建公寓的成本几乎没有下降的余地。公寓的成本大致由土地取得费、建筑费构成，现在这些都呈上升趋势。公寓成本提高，因此只能将成本上升部分转嫁到价格上。

第二，日本大型不动产企业在首都圈的市场占有率扩大。如果是大公司，即使一时卖不出去，也没必要慌忙降价。因为大部分企业都有足够的体力等待销售，所以房产价格很容易维持，不会轻易下降。

第三，海外投资者认为日本公寓“还很便宜”。为了将公寓出租来获得稳定回报，选择在日本买房的投资者不在少数，这也导致了价格的上涨。由于日元贬值，不仅是国内，海外投资也在增加。虽然因为疫情，海外投资者来日的人数比过去减少了很多，但现在还是有人在网上搜索确定房屋后当场做出决定。

虽然首都圈的公寓价格有所上涨，但与东南亚等地相比价格较低，因此被认为是具有投资价值的地方。在海外投资者看来，日本的公寓还很便宜。特别是东京的公寓，作为投资对象具有足够的魅力。

特别是东京都港区的3A（赤坂、青山、麻布）等资产价值高的区域，有很多投资者花出2亿日元、3亿日元也感觉无所谓。不仅是东京市中心，也有人购买东京市中心周边以及北海道札幌等地方政令都市的塔式公寓。

另外需要注意的是，日本金融机构为购买房产的人提供了比较好的贷款条件，合乎条件外国人也能贷款购买到心仪的房子。据调查，70%左右的金融机构对住房贷款采取积极的态度。

刷新泡沫时期最高值，日本房价什么时候会下跌？考虑到以上各种各样的因素，日本房产业界比较普遍认为现在的房价情况是很难轻易降低。如果一直等待房价下跌，就有可能失去购房时机，不如制定好购房资金和还贷计划进行行动。

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