选定日本投资用房产时，重要的是以多方面、长期的视角来捕捉目标房产。并不排除这种情况：房产根据区域的再开发、物件管理状况等各种各样的原因，现在的资产价值并不与未来的划等号。所以，投资者就不仅要看现在房产的房租收益有多少，还要看未来的房产价值有多大。

日本房产投资者A先生说，他主要是从这两方面来考虑的。

1. 收益性

判断目前的租金设定到底是否合适，要以同样规格的房产租金推移，以及同区域内房租行情推移等数据作为参考。这样，我不仅可以计算出未来的房租行情，还可以寻找到可以设定最高房租的房产，以保证最佳的收益性。

2. 安全性

投资房产是否安全，要从空室情况和管理质量来考察，对比风险相对较低的房产。目前很多地方都有再开发等各种各样的影响，未来房产资产价值是需要仔细考量和推测的。

A先生选中的其中一套房产概要：

物件价格：2320万日元

车站：都营地铁大江户线「新御徒町」站步行6分钟

专有面积：25.75平米

房间布局：1K（1室1厨）

建筑年数：2009年3月

租金：92000日元/月

事实上，A先生选中的这套房产是基于对周边行情的了解，以恰当的房租设定，能预料出未来的入住率是乐观的。另外，公寓的管理费和修缮费也在适当范围之内。再有优厚的管理体制加成，那么房租下跌的风险也很低。这样对于投资者A先生来说，是投资风险相对较低的。

最重要的是，在这套公寓附近有多条线路车站可以使用的地点，评价也很高。我们很清楚，根据房产周边的便利性情况不同，房产价值必然会受到影响。如果这个地区魅力足够大，租房需求就会持续很高。

虽然暂时还无法全面的考虑到未来的转售情况，但是只要现金流量不极端恶化，就可以认为是推荐长期保留的房产投资。