作为附有“保值”、“避险”意义的日本房产，价格上涨的行情会持续多久？这次就大胆预测下日本房产市场的未来。

日本新建公寓的价格从2013年左右开始一路上涨。其背景是物价高涨和日元贬值导致材料费用上涨，再加上劳动方式改革的影响，人手不足使人工费也增加了。

公寓价格主要由建筑费用和土地费用决定，而建筑成本似乎没有下降的因素。

从目前来看，东京23区新建公寓的平均价格仍超过1亿日元，处于“高不可攀”的状态。

特别是塔楼等大型物件，从开工到销售需要几年的时间。目前的建设费将被转嫁到约4年后的出售价格中，预计新建公寓的价格将持续上涨一段时间。

公寓价格在日本全国范围内都在上涨，特别是再开发项目重叠的区域，以及首都圈的换乘大站和黄金地段。

如前文所述，新建公寓的售价很大程度上受土地采购价格的影响。热门地区的土地价格高，所以出售价格也高。但如果预计人口持续流入，出售时也能保持一定的价值。如果地价上涨，出售价格就会比购买时高。

例如东京新宿，自古以来就作为商业地区十分热闹，但并不以住宅区为主的北侧区域和秋叶原、池袋等，由于可以乘坐多条路线，非常方便，作为住宅区的人气也越来越高。

再例如大阪福岛，位于JR梅田站旁边，徒步就能到达梅田，作为住宅区，这5年左右评价特别高，公寓也增加了。

出现这种情况的背景是，大都市圈的公寓销售用地正在减少。

车站附近地区作为入境游客的酒店用地很有人气，随之而来的是，关于用地的取得，除了公寓业者之间的竞争之外，特别是车站附近的好地段也就有了与酒店之间的竞争。

这种情况下，在首都圈购买新建公寓的都是些什么样的人呢？主要还是收入稳定的双职工夫妇，即使在通货膨胀条件下，消费欲望也不衰退。其次也有外国购房者，对他们来说日元汇率还是很划算。

调查显示，东京23区在公寓销售户数中紧凑型公寓数量占15.7%，为2000年以来的高纪录。特别是都心7区（千代田区、中央区、港区、涩谷区、新宿区、丰岛区、文京区）的地价很高，更高价格区间为3501至4000万日元的紧凑型公寓，在新建公寓市场上可以说是物超所值。在夫妇二人家庭和老年家庭中人气高涨。

而二手公寓价格也和新建公寓一样呈现上涨趋势，2024年12月的成交价格为4935万日元，比前期增长3.2%。

作为投资者，不妨重新审视日本昂才的价值，以长远的眼光来看，制定合理的购房计划。

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